Comment s’annonce l’année 2022 pour le secteur de l’immobilier au Maroc ? Décryptage d’un expert
1- L’indice des prix des actifs immobiliers (IPAI) s’est déprécié de 3,2% et le nombre de transactions a augmenté de 32,8% en 2021, selon BAM et ANCFCC. Quelle est votre lecture de cette variation contrastée?
Vous noterez que la dépréciation des prix des actifs est concomitante à la hausse des transactions, ce n’est pas un hasard.
En effet, l’année 2021 a été particulière, dans le sens où elle a connu une réalité « hybride ». Avec un premier semestre jusqu’au 30 juin 2021, sous le signe des incitations fiscales, avec une réduction de 50% des droits d’enregistrement pour l’achat d’un bien résidentiel dont le prix ne dépasse pas 4 millions de dirhams et l’exonération totale de ces mêmes droits pour l’achat d’un logement social.
La première moitié de l’année 2021 a connu donc une animation et une dynamisation du marché immobilier prévisible compte tenu du levier fiscal et une seconde moitié de l’année plus atone.
Mais l’un sur l’autre, le bilan est somme toute positif. Ce fait a été rendu possible aussi par la correction au niveau des prix de la part des opérateurs immobiliers qui ont su faire preuve de clairvoyance et de maturité pour s’adapter au marché.
La volonté de déstocker leur parc immobilier en fin d’année a aussi contribué à des baisses de prix constatée sur certains segments.
2- Les transactions du résidentiel ont grimpé de 26,1%, avec une baisse des prix de 4%. Est-ce qu’on peut en déduire qu’il s’agit d’une véritable relance ?
Tout d’abord il est permis de garder espoir, car même en période de pandémie où la menace pèse sur l’économie, l’emploi et l’impact certain sur le pouvoir d’achat en général des Marocains, l’appétence de ces derniers pour l’accession à la propriété demeure intacte !
Les chiffres que vous mentionnez le corroborent. Cela étant dit, à l’aune de ces données, il faut examiner aussi le comportement d’achat des Marocains. Ils n’ont tendance à bouger que lorsqu’il y a une incitation. Qu’elle soit d’ordre fiscal ou tarifaire. Ils guettent, ils attendent… et en l’absence de leviers, ils ont tendance à reporter leur décision d’achat.
Comportement somme toute logique et réaliste surtout en période de crise, mais aussi pervers, car le marché se retrouve enfermé dans une logique coût/opportunité qui conditionne sa bonne tenue ou a contrario son atonie. Donc parler de véritable relance est prématuré.
Car si 2021 a pu être sauvée grâce à ce que j’ai expliqué précédemment, 2022 ne prévoyant aucun élément nouveau dans ce sens en sa loi de finances notamment, fera que cette année sera en quelque sort l’épreuve de vérité…
– Quid des biens à usage professionnel, dont les prix ont diminué de 4,3% et les transactions ont progressé de 45% ?
La dynamique de marché qui prévaut pour les biens à usage professionnel reflète en grande partie la santé économique d’un pays.
Force est de constater que malgré la crise économique et l’incertitude qui planent depuis 2020, notre économie a fait preuve de résilience. Des emplois ont été perdus, des entreprises ont fait faillite mais l’investissement, et surtout le désir d’investir n’a pas faibli.
De nouvelles créations d’entreprises, quand ce n’est pas des extensions d’activité pour des entreprises existantes sont une réalité.
Également de nouvelles niches liées aussi à ce que la crise Covid a pu générer comme opportunités, (et pas seulement comme menaces) a permis au marché des biens à usage de professionnels de continuer à croitre, conjugué à un effet « prix à la baisse » relatif qui a permis de le rendre attrayant pour arriver à ce taux de progression très honorable que vous mentionnez.
3- Comment voyez-vous les perspectives de l’immobilier globalement cette année ?
Disons que le marché est en attente de signaux. Et pas que depuis 2022 d’ailleurs. La fin du dispositif du logement social conventionné fait peser une incertitude d’abord pour les opérateurs.
Quid de son remplacement ? Et par quoi ? Tout le monde attend de nouveaux produits encadrés. Et je dirais en premier lieu le consommateur. Il y a un manque encore et toujours pour des biens moyens standing dont le prix se situerait entre 500.000 et 1 Million DH. Le marché a soif de ce type de biens. Où sont-ils ?
La hausse des intrants dans les BTP constatée pas qu’au niveau marocain, mais au niveau mondial devrait induire un renchérissement des prix des actifs immobiliers, sans que le pouvoir d’achat ne soit en mesure de suivre nécessairement.
Les opérateurs peuvent faire des efforts sur les prix… mais jusqu’à quand ? Mais là où le consommateur les attend aussi c’est sur la qualité et le respect des délais aussi.
L’équation est compliquée mais pas insoluble. Les pouvoirs publics doivent donner le « la ». Pourquoi pas des «Assises de l’immobilier» ? En premier lieu pour donner la visibilité et la confiance nécessaire aux professionnels et ramener sur le marché des milliers de ménages qui ne demandent qu’à investir dans un toit.
Ensuite soutenir le pouvoir d’achat mis à mal par la crise. Car s’il y a aide, elle doit être réservée exclusivement à l’acquéreur. Car in fine, un acquéreur qui revient sur le marché fera profiter l’ensemble de la chaine de valeur de l’immobilier.
